Un programa exitoso de servicios a familias residentes puede tener un gran impacto sobre el bienestar financiero y físico general de la propiedad. Los principales indicadores del desempeño de la propiedad que reciben el impacto de los servicios eficaces son: el índice de ocupación, el porcentaje de rentas recaudadas, el índice de desalojos y los gastos legales correspondientes, el índice de rotación de residentes, los gastos de mantenimiento, los ingresos netos de operación, y el flujo de efectivo. Damos a continuación ejemplos del impacto positivo de los servicios a residentes sobre el rendimiento de la propiedad:
- Mayor índice de ocupación de viviendas y menor rotación de residentes con los costos que esto implica, como resultado de una mayor satisfacción con relación a la propiedad por parte de los residentes debido a la existencia de los servicios. Los servicios también pueden ayudar a la promoción de las unidades ante nuevos residentes.
- Alto porcentaje de rentas recaudadas y, por lo tanto, mayores ingresos netos de la operación para la organización como resultado de ayudar a los residentes en crisis financiera a obtener asistencia de emergencia para el alquiler, o porque los residentes administran mejor su dinero como resultado de los cursos de capacitación financiera, o por haber ayudado a los residentes a obtener empleo o un empleo con mejor sueldo.
- Menor índice de desalojos debido también a una asistencia similar para el alquiler, a una mejor administración del dinero, o al empleo. Esto evita los costos legales producidos por los desalojos para los administradores de la propiedad.
- Menores gastos de mantenimiento al haber menos vandalismo cuando los jóvenes están ocupados en actividades constructivas después de la escuela y en actividades recreativas y comunitarias.
Todo aumento en los ingresos o toda disminución en los gastos tendrá un impacto positivo sobre los ingresos netos de la operación de una organización y sobre la capacidad de pagar sus deudas. También fortalecerá el flujo de efectivo, que a su vez, podrá ser usado para respaldar los servicios a residentes.
Cuando los residentes están satisfechos con los servicios de calidad, hay más probabilidades de que paguen el alquiler puntualmente. Del mismo modo, la asistencia para el empleo y para la educación ayudan a aumentar los ingresos de los residentes haciéndoles más fácil pagar la renta. Además, un programa de servicios a residentes de una propiedad puede ayudar a los residentes que tienen una situación financiera difícil a obtener asistencia con la renta de ser necesario, lo que evitará la falta de pago y hará que el porcentaje de rentas recaudadas sea elevado. El programa también puede ofrecer asesoría financiera a los residentes, y capacitación para ayudarlos a adquirir la disciplina financiera necesaria para pagar la renta a tiempo.
Los inquilinos potenciales pueden considerar un programa eficaz de servicios a residentes como un atractivo más. El programa da a la propiedad una ventaja competitiva en el mercado inmobiliario local atrayendo a nuevos residentes, lo que se traduce en una gran lista de espera. Así, se reduce el tiempo que lleva ocupar unidades vacías y aumenta el porcentaje de unidades ocupadas. Un índice elevado de ocupación, a su vez, tiene un impacto positivo sobre los ingresos de la propiedad y cumple con los requisitos de la aseguradora de un índice de ocupación del 90 al 92 por ciento.
Cuando un residente deja libre una unidad, ésta debe ser puesta en condiciones para el nuevo residente. Los gastos de estos cambios pueden ser minimizados si los residentes anteriores cuidaron la unidad. Y por otra parte, como ya fue mencionado, cuanto más satisfechos estén los residentes, menos probabilidades habrá de que se vayan. En viviendas de transición, los servicios a residentes de calidad pueden tener un impacto sobre la habilidad de los residentes para mudarse a la nueva fase habitacional.
Los desalojos resultan muy caros para los administradores de las propiedades, y en algunos casos le cuestan a la propiedad decenas de miles de dólares por año en gastos legales. Un programa interno de servicios a residentes puede ayudar a evitar esos gastos y a disminuir el índice de desalojos ayudando a los residentes con el pago del alquiler y proporcionándoles asesoría financiera. Además, estos programas pueden ayudar a brindar información sobre los desalojos y sobre la suspensión de contratos, y pueden ayudar también a que haya comunicación entre los inquilinos y los administradores de las propiedades.
Un personal eficiente de servicios a residentes puede ayudar a reducir los gastos de mantenimiento de la propiedad cuando:
- Educa a los residentes sobre el uso apropiado de los equipos compartidos.
- Da servicios de apoyo escolar y actividades para los niños residentes, lo que minimiza el vandalismo o los daños que esos niños podrían causar a la propiedad.
- Hace que los residentes cuiden y vigilen mejor la propiedad.
Resulta esencial comprender los efectos sobre la propiedad y comprender los resultados para los residentes de varios servicios a residentes, para respaldar y asegurar un programa exitoso y eficaz. Los coordinadores de servicios a residentes y los administradores de la propiedad tienen que trabajar en conjunto para integrar – por lo menos en parte – la información sobre el rendimiento de la propiedad y los resultados de los servicios a residentes. El balance de dicha información dará muchos datos sobre el efecto de los programas de servicios exitosos sobre la propiedad, e indicará cuáles son las tendencias. Además, ayudará al personal de ambos programas a desarrollar vías de comunicación más sólidas creando un mejor espíritu de equipo, dos componentes muy importantes de una propiedad bien administrada.
Recursos disponibles en esta sección:
1. Función de los administradores de la propiedad y relación con los servicios a residentes: Los servicios a residentes pueden apoyar los objetivos a largo plazo del equipo de administración de la propiedad. El recurso que se presenta ayuda a los proveedores de servicios a residentes y a los administradores de las propiedades a discutir y definir sus funciones y sus responsabilidades.
2. Funciones y responsabilidades de la administración de la propiedad y de los servicios a residentes: áreas de cooperación y superposición: El personal de la administración de la propiedad y el personal de los servicios a residentes tiene que comprender claramente sus responsabilidades respectivas y dónde éstas pueden superponerse. El cuadro que se presenta describe las responsabilidades de ambos y dónde éstas se superponen.
3. Conocimiento de las reglas y de los riesgos: introducción a los requisitos de la Vivienda Equitativa: Por medio de una serie de preguntas, este documento ayuda a los administradores de las propiedades y demás miembros del personal de la comunidad, incluyendo el personal de servicios a residentes, a comprender la reglamentación de la Vivienda Equitativa y lo que implica no seguir estas reglas. Como parte del paquete de vivienda que se ofrece a los residentes, los programas de servicios deben cumplir con los requerimientos de la Vivienda Equitativa y, por lo tanto, los coordinadores de servicios a residentes tienen que comprender el reglamento y asegurarse de que los programas, el marketing y las referencias se realicen sin pasar por alto ninguna de estas estipulaciones.
4. Recomendaciones y consejos prácticos para prevenir desalojos: Los coordinadores de servicios a residentes pueden resultar esenciales para asegurar una relación positiva entre los administradores y los inquilinos. Si hay una comunicación fluida con ambos grupos, y se establecen procedimientos formales, los coordinadores de servicios a residentes pueden ayudar a evitar los desalojos, las suspensiones de contratos, y otros posibles problemas entre inquilinos y administradores. El documento ofrece medidas que se pueden implementar para prevenir desalojos.
5. Introducción a la herramienta Microsoft® Excel para monitorear la prevención de desalojos: Enterprise ha incluido una herramienta en la versión electrónica de este manual que los administradores de las propiedades y los coordinadores de servicios a residentes pueden usar para coordinar esfuerzos en materia de desalojos. El documento presenta la herramienta y describe sus usos. Esta herramienta está pensada para que la mayor cantidad de usuarios pueda acceder a ella; puede ser utilizada por los administradores de las propiedades y por los coordinadores de los servicios a residentes para coordinar sus esfuerzos en materia de intervención en caso de desalojo. Además de ofrecer un modo de analizar los esfuerzos de intervención, la herramienta ofrece un modo de monitorear el progreso de las referencias y otras medidas de asistencia. Descargar la herramienta para monitorear la prevención de desalojos. |
